Mitglied im Verband Deutscher Hausverwalter e.V.
Anke Luckhardt Immobilien
sorgenfreie Häuser

BGH, Az.: VIII ZR 118/04 Parabolantenne

Ein russischer Mieter wollte trotz Kabelanschluss eine Parabolantenne vor dem Fenster seines Wohnzimmers im dritten Stock anbringen. Der Mieter hat das Grundrecht, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten. Dem Grundrecht des Vermieters zum Schutz des Eigentums wurde aber Vorrang eingeräumt, weil das Gesamtbild der Gebäudefassade durch Anbringen einer Parabolantenne erheblich beeinträchtigt würde.


OLG Celle, Az.: 9 U 220/03 Blitz-Eis

Der Gehweg wurde rechtzeitig morgens gestreut. Auf dem gefrorenen Boden bildete der anhaltende Regen sofort neues Eis. Ein nochmaliges Streuen war zwecklos. Bei überfrierender Nässe haben Fußgänger grundsätzlich mit plötzlich auftretender Glätte zu rechnen. Der Eigentümer ist dann nicht Schadensersatzpflichtig.


KG Berlin, Az.: 14 U 159/02 Intervalle der Schnee- und Eisbeseitigungspflicht

Bei Schneefall oder anhaltendem gefrierendem Sprühregen reicht es nicht aus, einmal frühmorgens zu streuen. Selbst bei außergewöhnlichen Glätteverhältnissen muss innerhalb einer angemessenen Frist jeweils neu gestreut werden, damit die Gefahr des Ausrutschens gebannt wird. Das gilt selbst dann, wenn die abstumpfende Wirkung durch weitere Eisbildung abgeschwächt wird. Erst bei anhaltendem Eisregen oder Blitz-Eis, bei denen wiederholtes Streuen zwecklos ist, bestehe keine ständige Streupflicht. Bei gefrierendem Sprühregen sind Hausbesitzer nicht von vornherein von ihrer Streupflicht befreit.


OLG Nürnberg, Az.: 6 U 2402/00 Streuung des Gehweges

Bei normalen Gehwegen ist es ausreichend, wenn ein Streifen von ungefähr einem Meter abgestreut wird. Fußgängern wird so ermöglicht, vorsichtig aneinander vorbeizugehen. Der Bordsteinrand braucht dann nicht von Schnee und Eis befreit werden.


OLG Düsseldorf, Az.: 24 U 143/99 Beginn der Schnee- und Eisbeseitigung

Der Eigentümer trägt die Verantwortung für das Schneeräumen aller Wege, Parkplätze oder Hauseingänge, die zu seinem Grundstück gehören. Richtlinie für den Beginn der Räum- und Streupflicht ist das Einsetzen des allgemeinen Straßenverkehrs, der gegen sieben Uhr beginnt. 


AG Frankfurt am Main, Az.: 33 C 3415/03 Volle Miete bei verspätetem Auszug

Wird die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses länger genutzt, so muss der Mieter bis zum Schluss des Monats die volle Miete entrichten. Eine Nutzungsausfallentschädigung mit taggenauer Abrechnung von z.B. zwei Tagen ist unzulässig. Wohnungen können in der Regel nur zum Monatsanfang vermietet werden und Unpünktlichkeit darf nicht noch belohnt werden.


VG Koblenz, Az.: 7 K 543/04 Müllgebühren auch ohne Tonnennutzung

Der zuständige Landkreis, wo das Grundstück an die öffentliche Abfallentsorgung angeschlossen ist, erhebt zu Recht Gebühren, weil trotz größtmöglichen Bemühungen durch optimale Müllvermeidung, wie z.B. Kompostierung oder private Wekstoffsammler, Müll entsteht, wie etwa die Zigarettenasche von Besuchern.


BGH, Az.: VIII ZR 114/04 Verjährung von Ansprüchen auf Schadenersatz von Schönheitsreparaturen

Sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache verjährt der Schadenersatzanspruch des Vermieters. Der Vermieter muss vor Ablauf dieser Frist Klage erheben. Die vom Vermieter zu stellende Nachfrist, die im Falle einer Unterlassung der Schönheitsreparaturen zu stellen ist, ändert nichts an der Verjährung!


BGH, Az.: XI ZR 285/03 Vorfälligkeitsentschädigung

Banken können bei vorzeitiger Ablösung von Hypothekendarlehen nur einen Ausgleich für ihre tatsächlichen Einbußen (Vorfälligkeitsentschädigung) verlangen. Der so genannte PEX-Index als Berechnungsgrundlage weist zu niedrige Renditen für die Wiederanlage der zurückgezahlten Darlehen aus und führt damit zu erhöhten Entschädigungen. Damit ist der PEX-Index unzulässig.


OLG Düsseldorf, Az.: 24 U 186/99 Keine außerordentliche Kündigung bei Pflegefall

Der Einzug in ein Pflegeheim nach einem Krankenhausaufenthalt stellt kein Grund für eine außerordentliche Kündigung dar. Der Mieter ist selbst verantwortlich, ob er seine Wohnung nutzt oder nicht. Dabei ist es gleichgültig, aus welchem Grund der Mieter für die Räume keine Verwendung mehr hat. Zustand und Erhalt seiner Gesundheit, auch bei schwerer Erkrankung fallen ausschließlich in den Risikobereich des Mieters. Selbst der Tod des Mieters führt nicht automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses.


OLG München, Az.: 2 Z BR 099/04 Leinenzwang

Ein Mehrheitsbeschluß einer Eigentümergemeinschaft, der das führen von Hunden oder Katzen an der Leine innerhalb der Wohnanlage festlegt, ist für Mieter bindend. Das Interesse der Eigentümergemeinschaft am Schutz der Gemeinschaftsflächen vor Verunreinigung durch Kot überwiegt das Interesse des Tierhalters.


KG Berlin, Az.: 24 W 38/03 Kampfhundhaltungsverbot

Eine Eigentümergemeinschaft beschloss die Abschaffung eines Kampfhundes einer Miteigentümerin. Trotz Hinweis der Kampfhundhalterin, dass eine Nachbarin einen Schäferhund besitzt, hatte der Beschluss Bestand. Die Haltung von Kampfhunden kann in Wohnanlagen ungeachtet der sonst erlaubten Hundehaltung per Hausordnung verboten werden. Das Recht des Einzelnen an seinem Eigentum darf durch die Pflicht, Rücksicht auf andere zu nehmen, entsprechend eingeschränkt werden.


OLG Frankfurt/Main, Az.: 2 W 10/04 Mietrückstand ist nicht mit Kaution verrechenbar

Durch überraschende Arbeitslosigkeit kam der Mieter in Rückstand mit den Mietzahlungen. Der Mieter verwies nach Mahnung des Vermieters auf die Kaution. Davon sollte der Vermieter die rückständige Miete abziehen. Für dieses Verfahren fehlt die rechtliche Grundlage. Eine Aufrechnung ist nur mit bereits fälligen Ansprüchen möglich. In diesem Fall steht noch nicht feststeht, ob der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung seiner Kaution hat. Das kann erst nach Abwicklung des Mietverhältnisses beurteilt werden. Aus der Kaution müssen eventuell nötige Renovierungen bezahlt werden.


OLG Köln, Az.: 16 Wx 126/02 Reparaturkosten einer Gegensprechanlage

Wenn in der Teilungserklärung nicht anders vermerkt, gehören Gegensprechanlagen als Sondereigentum den jeweiligen Wohnungseigentümern. Daher sind die Reparaturkosten vom Eigentümer selbst zu tragen und gehen nicht zu Lasten der Gemeinschaft.


OLG Rostock, Az.: 3 U 90/02 Kündigung wegen verspäteter Überweisung der Miete

Zahlt der Mieter mehr als 20 Mal die am achten Werktag des Monats fällige Miete zu spät, so ist der Vermieter zur Kündigung der Wohnung berechtigt. Obwohl kein größerer Mietrückstand entstanden ist, ist dem Vermieter eine Fortführung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten, weil er die Fixkosten des Gebäudes tragen muss.


LG Berlin, Az.: 64 S 27/04 Schönheitsreparaturen sind nach 40 Jahren erzwingbar

Seit 1958 lebte der Mieter in seiner Wohnung. Der Vermieter forderte den Mieter mehrfach auf, die Wohnung zu renovieren. Das Gericht erkannte den vertraglich geregelten Anspruch des Vermieters an, unabhängig davon, ob die Bausubstanz auf dem Spiel stehe, wie der Mieter meinte. Der Vermieter darf vom Mieter sogar einen Kostenvorschuss für die Renovierung fordern, denn da seit mehr als 40 Jahren in der Wohnung nicht passiert sei, steht zu befürchten, dass der Mieter die bis dahin aufgelaufenen Schönheitsreparaturen gar nicht mehr bezahlen könne.


LG Berlin, Az.: 67 S 127/02 Umlage der Anschaffungskosten eines Schneepfluges

Der Vermieter kann die Anschaffungskosten für einen Schneepflug auf seine Mieter umlegen, wenn die Maschine zur Größe des Anwesens passt und die jährlichen Umlagen nicht höher sind als für einen professionellen Schneeräumdienst.


LG Coburg, Az.: 33 S 24/03 Hundezucht

Eine erteilte Erlaubnis zur Hundezucht auf dem Gelände der Wohnung, erstreckt sich nicht automatisch auf die Innenräume.


LG München, Az.: 14 S 20709/01 Fristlose Kündigung bei unverhältnismäßig großer Anzahl an Familienangehörigen

Ein Mieter darf grundsätzlich Familienangehörige bei sich aufnehmen. Die Grenzen der Zumutbarkeit dürfen jedoch nicht überschritten werden. Für jeden Bewohner über sechs Jahren sollten mindestens zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen.


OLG Celle, Az.: 2 U 150/02 Zeitmietvertrag ebenfalls kündigen

Wird ein Zeitmietvertrag vom Mieter nicht ordnungsgemäß gekündigt, muss er die Miete so lange weiterzahlen, bis der neue Mieter die erste Zahlung leistet. Dies gilt auch dann, wenn der neue Mieter bereits in die Wohnung eingezogen ist.


LG Gießen, Az.: 1 S 590/00 Kündigung wegen arglistiger Täuschung

Ein Mieter verschwieg bei Vertragsabschluß, dass er eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat, Arbeitslosengeld bezieht und die Lebensgefährtin ebenfalls über kein Einkommen verfügt. Eine Zusage finanzieller Unterstützung seitens Familienangehöriger ist unerheblich. Mieter haben die Pflicht, ihre Vermögensverhältnisse klar darzulegen.


OLG Köln, Az.: 16 Wx 205/96 Wintergarten

Die Verglasung eines Balkons zwecks Errichtung eines Wintergarten stellt eine bauliche Veränderung dar, die über die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus geht. Deshalb bedarf es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.


AG Erkelenz, Az.: 8 C 243/98 Heizungsausfall

Ein Mieter muss einen Heizungsausfall von vier Tagen hinnehmen, ohne die Miete zu mindern. Heizungsanlagen fallen typischerweise während der Heizperiode aus. Dabei ist davon auszugehen, dass eine Wohnung nicht schlagartig auskühlt, sondern erst allmählich die Temperatur verliert. Der Mieter sitzt also nicht die ganze Zeit im Kalten.


BGH, Az.: VIII ZR 371/02 Einzug des Partners

Nach Heirat darf der Partner mit in die Wohnung einziehen, ohne dass der Vermieter dem zustimmen muss. Der Mietvertrag muss auch nicht geändert werden. Die Aufnahme eines Lebensgefährten hingegen ist nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters erlaubt. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes wie Überbelegung der Wohnung etc. kann er diese verweigern. Nach dem Tod des Mieters treten Lebensgefährten aber automatisch in den Mietvertrag ein.


LG Frankfurt/Main, Az.: 2-11 S 296/02 Mietzuschlag bei Schönheitsreparaturen

Der Vermieter kann eine höhere Miete verlangen, wenn die Kosten der Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter getragen werden. Die Miete kann über den ortsüblichen Mietspiegel hinaus angehoben werden, weil der Mietspiegel auf Mietverträgen basiert, bei denen der Mieter regelmäßige Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat. Diese Renovierungspflicht ist Teil der Gegenleistung, die der Mieter für das Überlassen der Räume erbringen muss. Selbst renovierende Vermieter erbringen darüber hinaus zusätzliche Leistungen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen.


FG Köln, Az.: 8 K 155/00 Abstandszahlungen sind Werbungskosten

Abstandszahlungen an ehemalige Mieter können als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Auch wenn der Vermieter nach Räumung der Wohnung selbst die Wohnung nutzen will. Die Aufwendungen stehen in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der früheren Einnahmeerzielung und sind dadurch gekennzeichnet, dass sie erst nach der Aufgabe der auf Einnahmeerzielung gerichteten Tätigkeit anfallen. Hätte der Steuerpflichtige die Wohnung nicht durch Vermietung genutzt und hätte er hierdurch keine Einnahme erzielt, wären auch keine Räumungskosten angefallen.


BFH, Az.: IX R 70/00 Anschaffungskosten

Kann ein Wohngebäude nach dem Erwerb und vor der erstmaligen Nutzung auf Grund des Zustandes nicht vermietet werden, führen die Aufwendungen zur Behebung dieses Schadens zu Anschaffungskosten. Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob der Schaden bereits beim Erwerb vorhanden war.


OLG Karlsruhe, Az.: 17 U 97/02 Kündigung wegen verspäteter Mietzahlung

Fortdauernde verspätete Mietzahlungen berechtigen den Vermieter zur Kündigung. Mieten sollen auf den Tag genau überwiesen werden. Eine fristlose Kündigung scheitert häufig, weil der Vermieter die Verspätungen zu lange duldet. Ordentliche Kündigungen bedürfen der vorherigen Abmahnung.